«Без хозяина земля — круглая сирота» Русская пословица (по В.И. Далю)
Не все собственники многоквартирных домов (далее МКД) понимают значимость оформления земельно-имущественного комплекса, а, между тем, в тарифах по содержанию жилья имеется статья «Уборка придомовой территории».
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам квартир. У них есть право общей долевой собственности на эту землю, согласно 36-й статье Жилищного Кодекса РФ.
У каждого жителя многоквартирного дома есть доля в общей собственности, и она пропорциональна площади квартиры собственника. Купил квартиру — и эта доля передается автоматически при оформлении права собственности.
Земельный участок под многоквартирным домом относится к объектам общего имущества собственников (согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ). Это общая долевая собственность, и границы ее неизменны.
Что такое придомовая территория, и чем она отличается от общедомового земельного участка? Имеет ли право управляющая компания включать в тарифы статью «уборка придомовой территории»?
Ни ЖК РФ, ни земельный, ни градостроительный законы не дают внятного ответа на указанные вопросы. Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. дало более или менее конкретный ответ, что земельный участок — это данные государственного кадастрового учета, и существенное значение имеет год постройки многоквартирного дома.
В ст.16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введении в действие ЖК РФ» определены специальный порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, который на нем расположен.
СПРАВКА (кратко):
Земельный участок под домом был сформирован:
1) ….до введения в действие ЖК РФ, в отношении земельного участка, проведен кадастровый учет, который переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ);
2) …. если такой земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения Общего собрания собственников помещений в данном доме, любое уполномоченное этим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти (или органы местного самоуправления) с заявлением о формировании земельного участка (ч. 3 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ. То есть: земельный участок под домом переходит в собственность жильцов с момента его государственного кадастрового учета.
Указанный Федеральный закон № 66-ФЗ от вступил в силу с 01.06.2008 г., и учет земельных участков производился органами технической инвентаризации (БТИ), которые выдавали на дом «Технические паспорта». Такого рода паспорта со схематическим планом земельного участка и его площадью имеются практически на каждый дом.
Большинство многоквартирных домов (в нашем поселке) построено до
Если дом построен до 2008 г. и имеет «Технический паспорт», можно считать, что земельный участок оформлен в полном соответствии с законодательством и перешел в общую долевую собственность собственников в многоквартирном доме.
Значит, управляющая компания имеет право в тариф закладывать статью «уборка придомовой территории» на законных основаниях.
Понятие межевание придомовой территории — это когда участок вносится в Единый государственный реестр и получает кадастровый номер.
Кадастровый учет — это государственная функция, и граждане не должны тратить на него личные средства.
Право собственности на территорию вокруг дома у жильцов может быть оформлено только после ее межевания и дальнейшей постановки на кадастровый учет.
Согласно статье 36 «Земельного кодекса» жилец имеет право и на участок под домом, и на прилегающую территорию. Очень часто чиновники, пользуясь юридической неграмотностью населения, оформляют в пользование жильцов только землю, на которой построен дом, и вы ей не воспользуетесь. Зато участком около дома может воспользоваться кто угодно, если вы не оформили правильно межевание придомовой территории.
Важные нюансы
Каковы должны быть первые шаги по межеванию придомовой территории?
— важно прописать в заявлении формулировку: «Участок под многоквартирным домом и прилегающую к нему территорию». В противном случае чиновники выделят участок, ограничивающийся только домом;
— просить не «выделить участок», а сформировать его.
Жилищный кодекс и другие федеральные законы говорят о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме на правах общей долевой собственности принадлежит общее имущество, в которое включается и земельный участок, на котором стоит дом.
Размер придомового участка определяется нормативными актами, а не соглашением собственников. Законодательством определяются три варианта определения площади владений (один — для новостроек, два других — для существующих домов). Закон предусматривает два варианта перехода: когда участок уже прошел кадастровый учет, и иное.
Наш случай — «иное», установленное законом. Право собственности на земельный участок возникает вне зависимости от момента государственной регистрации права общей долевой собственности на него с 01.03.
Общий порядок оформления земельного участка
Для бесплатного перехода в общую долевую собственность такого земельного участка необходимо соблюсти общий (заявительный) порядок его формирования и оформления:
— принять решение о формировании участка и проведении его кадастрового учета;
— обратиться в компетентные органы с заявлением о передаче участка из государственной или муниципальной собственности в общую долевую собственность собственников помещений;
— подать документы на государственную регистрацию права общей долевой собственности на земельный участок.
Но федеральное законодательство — не единственное, что надо знать собственникам домов. Есть еще и местные правила и законы.
Право собственности на придомовой участок приобретается, независимо от государственной регистрации, только на основании решения государственного или муниципального органа, осуществляющего распоряжение земельным участком, на котором находится многоквартирный дом.
Л. В. Коньякова, депутат Совета депутатов р.п. Краснообска