Как собственникам жилых помещений перестать кормить управляющую организацию и начать самостоятельно эффективно распоряжаться своими деньгами
В кабале управляющей организации
В нашем доме № 7, как и в большинстве многоквартирных домов р.п. Краснообска, сложилась очень сложная обстановка по взаимодействию между собственниками жилых помещений и МУП ЖКХ «Краснообск», являющимся управляющей компанией.
В конце прошлого года МУП ЖКХ «Краснообск» и Администрация р.п. Краснообска попытались сменить способ управления домом, предлагая нам перейти на непосредственное управление для того, чтобы сделать работу МУП ЖКХ «Краснообск» еще более неподконтрольной жителям. Мы проголосовали против и в течение 2013 года пытались реорганизовать взаимодействие Советов домов с МУП ЖКХ «Краснообск» в рамках договора управления. Для этого неоднократно устраивали совместные встречи с Администрацией по обсуждению проблем ЖКХ, но за весь год не было принято ни одного нашего предложения по улучшению работы МУП ЖКХ «Краснообск». Наоборот, в этом году оно практически блокировало любые наши инициативы.
Если кратко проанализировать взаимодействие любой управляющей компании с собственниками жилья, то становится ясно, что в существующем виде эти отношения совершенно изжили себя вследствие кардинального противоречия целей сторон: целью жителей является получение качественных услуг по управлению, обслуживанию и ремонту дома за свои деньги, а целью любой коммерческой управляющей организации является стремление получить максимальную прибыль путем завышения тарифов на обслуживание и снижения качества предоставляемых услуг. При оказании значительной части услуг управляющая компания (УК) выступает, по сути дела, лишь посредником, но при этом диктует собственникам свои условия производства этих работ, выбирает связанных с ней подрядчиков и вместе с ними присваивает существенную часть денежных средств собственников помещений. Также зачастую процветает необоснованное завышение тарифов на собственные услуги и взимание средств за невыполненные работы. В результате УК систематически обогащается за счет денежных средств жильцов. Все это объясняется коммерческим характером взаимоотношений УК с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме (МКД). Особенно цинично это звучит при рассмотрении взаимоотношений между собственниками и Муниципальной управляющей компанией, изначально основной целью организации которой являлось создание нормальных условий проживания жителей в поселке и повышения качества предоставляемых населению жилищно-коммунальных услуг.
Действующий договор управления с МУП ЖКХ «Краснообск» делает нас совершенно бесправными. По сути, мы, являясь заказчиками, не только оплачиваем УК какие-то реальные услуги, но значительную часть перечисленных нами денег отдаем на ее обогащение. Всё это происходит в основном, потому что МУП ЖКХ «Краснообск» имеет возможность бесконтрольно со стороны плательщиков распоряжаться денежными средствами, поступающими от собственников жилых помещений непосредственно на его расчетный счет. Вся работа построена так, что невозможно проконтролировать, как расходуются эти средства. Нам даже не выдаются платежные документы для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения с расшифровкой стоимости отдельных оказанных услуг, входящих в общий состав работ (уборка лестничных клеток, уборка придомовой территории, обслуживание мусоропроводов, вывоз и утилизация ТБО, обслуживание лифтов и др.), что является грубейшим нарушение действующего законодательства. Отсутствует согласованный перечень с периодичностью выполнения работ по содержанию общего имущества МКД. В большинстве актов выполненных работ отсутствуют данные о сроках выполнения работ, об их объеме и стоимости.
Особенно больным вопросом является согласование сметы расходов по содержанию и ремонту дома. МУП ЖКХ «Краснообск» регулярно требует без объяснения причин, без обоснования и расшифровки увеличивать расходы по большинству статей. Так в этом году они потребовали увеличить плату за техническое обслуживание по: холодному, горячему водоснабжению и канализации — в 2 раза, системе отопления — в 2 раза, электроснабжению — в 2,5 раза, дежурной аварийной службе — 1,9 раза; комплексу работ по малому ремонту — в 7,5 раз; вывозу и утилизации ТБО — в 3 раза, уменьшив затраты на текущий ремонт в 1,5 раза. Совет дома нашего дома № 7 категорически отказался от таких изменений. Мы предложили проиндексировать стоимость предоставляемых услуг по текущему содержанию и ремонту дома в соответствии с уровнем инфляции. При этом мы готовы были пойти на увеличение затрат на уборку лестничных клеток в 1,5 раза, на уборку территории — в 2 раза. Обсуждать наше предложение директор МУП ЖКХ «Краснообск» Н.Ф. Сафонова отказалась, ссылаясь на большую занятость.
Весь опыт работы с МУП ЖКХ «Краснообск» показывает бесперспективность продолжения дальнейшего сотрудничества. Необходимо искать новые пути управления собственным домом.
Новые пути управления
В настоящее время собственникам жилья в МКД Жилищный кодекс РФ предоставил на выбор три формы управления своим домами: через заключение договоров с управляющей организацией; через создание ТСЖ и через непосредственное управление. Большинство собственников, в свое время, выбрало первый или второй способ. Практика управления МКД доказала неэффективность всех этих форм (в том виде, как они сложились в настоящее время).
Стандартная структура ТСЖ (для увеличения нажать на фото)
О недостатках управления с помощью управляющей организации было сказано выше.
ТСЖ также имеют массу недостатков. Прежде всего, это высокие эксплуатационные издержки, обусловленные необходимостью содержать весь штат для обслуживания одного дома. При этом ТСЖ отвечает за долги всех своих членов перед поставщиками коммунальных ресурсов, что часто приводит к банкротству. Непрозрачность внутренней финансовой деятельности приводит к тому, что председатели ТСЖ обрастают своими людьми и процветает коррупция. Существование ТСЖ как хозяйствующего субъекта приводит к частым проверкам и произволу проверяющих организаций.
Непосредственное управление домами в стандартном понимании Жилищного кодекса подразумевает, что собственники помещений в МКД формально переходят на самоуправление, но на практике они попадают в еще большую кабалу к управляющей компании. Это обусловлено тем, что по закону в этом случае они должны заключить с УК уже не договор управления домом, а договор оказания услуг, условия которого еще более жесткие по отношению к жителям, а ответственность УК еще меньше. Деньги все также поступают на расчетный счет УК и бесконтрольно расходуются ею. Дома с непосредственным управлением не могут иметь собственный расчетный счет, так как они не являются юридическими лицами.
Анализ передового опыта, имеющегося в разных регионах России в сфере ЖКХ, позволил нам найти один из возможных путей развития непосредственного способа самоуправления. Концепцию перевода многоквартирных домов на непосредственный способ самоуправления собственниками помещений МКД разработал омский ученый Эдуард Фомин на базе усовершенствования непосредственного способа управления, который успешно применяется на практике в течение 5 лет в Томске разработчиком Александром Остроушко. Данная концепция реализована на практике в Омске и показала хорошие результаты по внедрению нового, прогрессивного, высокоэффективного и самое главное — бескоррупционного способа самоуправления МКД собственниками помещений.
Концепция перевода многоквартирных домов на непосредственный способ самоуправления собственниками помещений МКД разработана омским ученым Эдуардом Фоминым на базе усовершенствования непосредственного способа управления, успешно применяемым уже 5 лет в Томске разработчиком Александром Остроушко.
Суть данного способа заключается в том, что инициативной группой жителей создается некоммерческое партнерство (НП), являющееся юридическим лицом и имеющее право открывать счета в банках не только для собственных нужд, но и для членов партнерства. В многоквартирном доме поселка проводятся собрания по переходу на непосредственное управление и вступление дома в качестве коллективного члена в лице председателя Совета дома или уполномоченного в состав НП. Некоммерческое партнерство открывает расчетный счет для дома, на который поступают денежные средства на обслуживание и текущий ремонт, а также специальный счет для формирования фонда капитального ремонта дома. Распоряжается этими денежными средствами не НП, а сам дом. Для контроля расходования в обязательном порядке в доме создается ревизионная комиссия. При этом еще одной независимой от дома является проверка законности расходования средств ревизионной комиссией НП. Некоммерческое партнерство по уставу не имеет права скрывать информацию по хозяйственной деятельности и использовать средства для распределения среди учредителей или членов НП, что позволяет использовать все средства именно на нужды жителей дома и обеспечивать полную финансовую прозрачность работы. Дом в лице председателя Совета дома или уполномоченного самостоятельно заключает договора с юридическими и физическими лицами на выполнение работ по содержанию и ремонту, оплачивает эти работы по актам выполненных работ. Имея реальные деньги в своем распоряжении, дом может находить выгодных (без «откатов») подрядчиков и эффективно использовать средства. Часть общих услуг для нескольких домов выполняет НП, что позволяет дому экономить ресурсы. Это бухгалтерия, паспортный учет, юридическая служба, при значительном количестве домов — аварийно-диспетчерская служба. Немало важно, что согласно Жилищному кодексу все договора с ресурсоснабжающими организациями (холодная и горячая вода, тепло и электричество, канализация) собственники жилья при непосредственном способе управления заключают напрямую и отвечают по неплатежам самостоятельно.
Еще одним из важнейших вопросов развития МКД в настоящее время является вопрос о капитальном ремонте общего имущества.
Важнейшим вопросом развития МКД в настоящее время является вопрос о капитальном ремонте общего имущества.
В соответствии с федеральным и региональным законами, собственники жилых помещений должны на общих собраниях до 27 января 2014 г. выбрать способ формирования фонда капитального ремонта дома — на специальном счете дома или на счете регионального оператора. В случае аккумулирования средств на спецсчете дома мы сами будем распоряжаться этими средствами при проведении ремонта, а если согласимся перечислять на счет регионального оператора, то он будет решать, кому и в какой последовательности выделять средства из общего фонда. В этом случае наши деньги могут пойти в первую очередь на ремонт жилого фонда Новосибирска, степень износа которого значительно выше, чем в нашем поселке.
В.А. Басевич,
председатель Совета дома № 7